Площадка под сетевой grocery в Центральном Сочи

Зачем отдавать объект сети на site review

Федеральный grocery начинается за 500 м. Спрос — уже рядом.

На расстоянии около 114 м работает локальный продуктовый. Ближайшая подтверждённая федеральная сеть по карточкам 2ГИС — примерно в 537 м по прямой. Между ними находится площадка, которую имеет смысл быстро проверить у оператора.

Схема микроокружения: участок, локальный продуктовый, федеральные сети и медицинский кластер

≈114 млокальный продуктовый «Обжора»

≈537 мближайшая подтверждённая «Пятёрочка»

≈195 мперинатальный центр

≈291 мгородская больница №4

Расстояния по прямой от рабочего центра участка. Проверено по карточкам 2ГИС 20.08.2026. Это первичный скрининг, а не замена полевому замеру трафика и модели каннибализации.

Предмет сделки

Один участок. Один собственник. Параметры под retail подтверждаются документами.

Планировка, парковка, разгрузка и инженерия собираются под brief конкретной сети до начала основного CAPEX.

2 761 м² единый кадастровый объект

Кадастровый номер: 23:49:0205030:2109
ВРИ: Предпринимательство
Территориальная зона: Ж-2
Retail в документах: Магазины / предпринимательство

до 1 380 м²пятно по параметру 50%

до 1 933 м²надземная площадь по КИТ 0,7

15 мпредельная высота

30%минимальное озеленение

Целевая конфигурация — одноэтажный объект до 1 350 м². Финальная площадь определяется test-fit после brief сети, проверки подъезда, парковки, разгрузки и технических условий.

Продукт для оператора

Не строить коробку «на удачу». Сначала получить параметры сети.

Официальная форма X5 принимает предложения по земельным участкам и объектам площадью 300–1 999 м². Целевой формат площадки попадает в этот диапазон, но решение принимается по конкретной локации и brief.

01

Формат и GLA

Оператор подтверждает площадь торгового зала и вспомогательных зон.

02

Ставка и срок

Коммерческие условия фиксируются в LOI или согласованном term sheet.

03

Въезд и парковка

Проверяется клиентский маршрут и количество машиномест.

04

Разгрузка

Схема поставок, радиусы, док и режим работы.

05

Инженерия

Электричество, вода, канализация, вентиляция и холод.

06

Трафик и выручка

Полевой замер, зона охвата и внутренняя модель сети.

Официальная форма X5: x5.ru/5arenda. Параметры формы проверены 20.08.2026.

Экономика на салфетке

Две переменные: ставка аренды и cap rate выхода

Все остальные допущения показаны рядом. Меняйте ставку и требуемую доходность — результат пересчитывается сразу.

Аренда, ₽/м² в месяц 2 350 ₽

1 400 ₽2 500 ₽

Cap rate при продаже готового ГАБ 11,5%

10,0%13,0%

GLA 1 282,5 м² · загрузка 98% · OPEX 10% · без кредита и налогов.

Полный бюджет255,4 млн ₽

NOI в год31,9 млн ₽

Yield on cost12,5%

Простая окупаемость≈8,0 лет

Стоимость готового ГАБ при выбранном cap rate277,4 млн ₽

70 земля 1,4 сделка 8 проектирование 160 строительство 16 резерв 255,4 млн ₽ итого

Формула NOI: 1 282,5 м² × ставка × 12 × 98% × 90%. Ставка и cap rate — чувствительность, а не обещание. Инвестиционный кейс возникает после подтверждения сети.

Порядок сделки

Сначала сеть. Потом стройка.

2–4 недели
Site review
Папка локации, фото, документы и первичные коммерческие условия.
2–4 недели
Test-fit и LOI
Посадка, въезд, парковка, разгрузка, инженерия и ставка.
6–9 месяцев
Проектирование
Разрешительная стадия и рабочая документация под brief.
12–16 месяцев
Строительство
Передача объекта оператору и запуск арендного потока.

Ориентир: 20–27 месяцев до запускаТочный график появляется после test-fit и технических условий.

Запасные пути

Retail — основной тезис. Остальное не мешает переговорам.

Медицинский оператор

Логичная соседняя гипотеза из-за больницы и перинатального центра.

Малый коммерческий формат

Деление площади возможно только после отдельной проверки спроса и парковки.

Data room

Документы можно открыть целиком

Ниже — полные многостраничные PDF-копии. В публичных файлах закрыты только персональные данные. Нередактированные оригиналы и договоры доступны квалифицированному покупателю по запросу.